09年樓市分析及買賣雙方抉擇
發(fā)布時間：2009-03-17
剛剛過去的2008年，由美國次貸危機導致的全球經(jīng)濟危機，對中國百姓來說無異于一場夢魘，股票縮水，樓價下跌、基金狂泄，黃金爆倉…… 大部分投資者的心態(tài)在經(jīng)歷了“過山車”般的刺激后，最終以財富水銀瀉地般地消失而宣告結束。
一、樓市分析：
2009年房地產(chǎn)市場無疑是許多投資者最為關注的一個領域，2008年由美國次貸危機引發(fā)的金融風暴，令全球各個投資市場一片蕭條，房地產(chǎn)市場自然也無法幸免，許多投資者卻情不自禁的產(chǎn)生了“風蕭蕭兮易水寒”的感覺，但我們依舊認為2009年中國房地產(chǎn)市場雖然仍將延續(xù)繼續(xù)調(diào)整的格局，但同時也是購房者捕捉購房機會的戰(zhàn)略機遇期，不言而喻，賣家也就會趁機得個滿意。
對于2009年的房地產(chǎn)市場走勢，市場已基本達成共識。2009年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。2009將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)。06---07年兩年的連續(xù)房地產(chǎn)市場的漲價含有較大部分的補償性漲價因素，我市的市場會與全國多數(shù)大城市的市場一樣，調(diào)整的狀態(tài)在所難免，幅度不會太大，因為炒房者會因投機能力下降而不同程度的退出市場，留在市場中真正的住房需求者----也稱剛性需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高的要求，因此未來市場的競爭會更加激烈。不久前從報紙上看到：“中國人民大學”中國宏觀經(jīng)濟分析與預測課題組發(fā)布報告稱：中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。
但與此同時，在確保經(jīng)濟增長的大前提下，房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的作用同樣也會在近期受到空前重視，目前召開的中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場屬于利好，雖然短期而言對樓市影響不大，但從中長期看，將促進我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將繼續(xù)，但積極因素包括國家出臺的對房地產(chǎn)行業(yè)的政策正在逐漸增多，政策面和市場自身基本面將推動房地產(chǎn)行業(yè)至2009年間見底。
二、賣方抉擇
剛性需求者對房地產(chǎn)的產(chǎn)品提出了更高的要求：在產(chǎn)品、質(zhì)量、位置、戶型、服務甚至于貸款的利率上都會給予更多的關注，因此，開發(fā)商亦應在以上幾方面上著手，投消費者所好，當然消費者更會關心房價的高低，然而在市場普遍低迷的情況下，相同樓盤價格還會差出多少呢？
時下，“落袋為安，現(xiàn)金為王”、“現(xiàn)房即現(xiàn)金”等已經(jīng)久違的說法又開始在坊間不脛而走，金融危機持續(xù)下的2009年，捂緊自己的錢袋子是不少人的選擇，故此持幣待購等觀望情緒的出現(xiàn)及銀行緊縮銀根的政策，使部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂，為了自救，這些企業(yè)又不得不選擇促銷讓利的手段，甚至有的開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，鏈接斷裂的資金鏈，采取了拋售的辦法，拿出小區(qū)內(nèi)戶型、位置等相對較差的一棟樓，以大大低于同業(yè)市場價甚至低于成本價的價格進行銷售，其本意很明顯，此價的推出對房地產(chǎn)市場確實起了不小的沖擊，手段的恰當與否仍需市場的進一步認可，據(jù)我們觀察，此舉仍未引起消費者的購買熱潮，究其原因不外乎：真正的住房需求者在關注房價的同時，把眼光轉(zhuǎn)向了別處，試想一個急于鏈接資金鏈的開發(fā)商會在其他的相應品質(zhì)上下功夫吸引人們的眼球嗎？恐怕是有其心而無其力了。因此開發(fā)商最應關心的是打造出一個全方位的讓消費者滿意的產(chǎn)品，擺在消費者面前，讓他們挑選，焉有不挑之理？
同時也應注意以下這樣幾點：一是巧妙裝修促成交，把房屋裝修一下再出售，這或許是一個出奇制勝的方法，說到底，這等于在替購房者進行裝修，但由于可以把裝修款包含在房價當中，也可以辦理按揭貸款，無疑幫助購房者減輕了資金壓力；二是適當降價引起關注，當前，雖然市場的成交量已有所下降，但房價仍處在一個膠著狀態(tài)，不在低位上，如果在房價上能夠提前做一些讓步，往往就能引起市場的關注，從而提高成交概率；三是不降房價降稅費，在相關稅費支出的負擔上做些讓步，這其實要比降低房價更為有利，是因為對于房價款購房者可以通過貸款來減輕壓力，而那些交易稅費等卻需購房者付出實際的現(xiàn)金。四是即使市場低迷，出售的房產(chǎn)一時無法成交，賣家也千萬不能讓房子空置在那里，而要盡量把房子租出去，并通過適當?shù)陌b來提高租金，以等待更好的出售時機來臨。
出售房產(chǎn)也有不少技巧，其中很重要的一點就是要盡力提高房子的賣點，盡量增加讓房屋更容易成交的因素，目前市場狀況依然不好，成交量不大，開發(fā)商的資金壓力大，所以要盡量減少現(xiàn)金支出，這樣更有利于降低成本，提高有效的交易量。
三、買方抉擇
2009年對購房者來說是介入的好時機，可以時刻捕捉市場調(diào)整期的購房機會，其中的一個關鍵點就是2009年購房將享受極低的利率成本，同時選好了也會拿到一個好的價位。
2009年買房到底該注意些什么呢？一是要用足政策，充分享受國家優(yōu)惠政策；二是要捕捉降價空間，利用調(diào)整期“撈取”價格實惠。
首先，要用足政策上限，比如可以巧用公積金貸款降低利息成本，在目前的政策背景下，如果在首次置業(yè)時過于保守，接下來換房容易進入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制，因為政策有時是會變的。因此在首次購房時應根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實際的居住需求，充分享受首次置業(yè)時所帶來的實惠。
其次在2009年，市場調(diào)整將會帶來房價的松動，“砍價”會是購房時經(jīng)常用的技巧，一是要掌握好“砍價”的尺度，買家要做的就是要細致了解市場行情，因為如果砍價幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能會“嚇跑”賣家，從而錯失交易時機。二是一些“急拋房”的掛牌價往往會低于市場平均水平，與此那些掛牌較久的房源降價幅度一般也會比較大，這里面往往容易淘到“便宜貨”；三是對市場上的各類房源要逐多比較，在還價之前多了解賣家的特點，然后根據(jù)這些特點制定相應策略。
當然，對于那些尚不具備購房條件的人來就，租房也能實現(xiàn)美好的生活，提高生活質(zhì)量，其中一條關鍵的是要適合自己，比如經(jīng)濟實力、工作狀況以及生活方式等等。
總之，金融危機持續(xù)下的2009年，房地產(chǎn)市場必將會成為市場的主流話題，如何把房子賣出去是開發(fā)商的頭等大事，如何買到適合自己的房子也會成為人們茶余飯后的談話，愿天下人都能美夢成真，愿金融危機早點與人們拜拜，不再干擾人們的生活。
（文/冀興房地產(chǎn)李建素）
